⭕️ De leden van de BC zijn bewoners van ons complex. Zij proberen de bewoners van het complex in het proces met Portaal zo goed mogelijk te vertegenwoordigten. Wat zij doen is de standpunten van bewoners met Portaal bespreken en iedereen vervolgens zo goed mogelijk informeren over het verloop van de gesprekken. Als er belangrijke beslissingen moeten worden genomen zal de BC eerst inhoudelijk mandaat ophalen. Voor specifieke kennis over het soort proces waarin we zitten heeft de BC recht op een externe adviseur en die hebben we dan ook aangetrokken. Dit is Michel Post.

De leden van de BC hebben ieder eigen (werk)ervaring op het gebied van communicatie, strategie, vormgeving, organiseren, etc. maar de inzet hiervan blijft vrijwilligerswerk en gebeurt al naar gelang beschikbaarheid.

⭕️ Ja, maar Portaal wil deze nu nog niet met ons delen. Portaal heeft aangegeven eerst een ontwikkelbesluit te willen nemen. Dat is het besluit van Portaal waarin ze aangeeft de plannen verder uit te werken. Pas dan zullen er ook tekeningen komen.

⭕️ Dat is nog niet bekend.

⭕️ Ja, het is de bedoeling om af en toe ook de rest van de wijk te informeren.

⭕️ We zijn van plan om zoveel mogelijk documenten op de website te zetten. Bijvoorbeeld stukken die Portaal opstuurt en ook de notulen van het overleg met Portaal.

⭕️ We hebben de nieuwsbrief, er zijn diverse apps, en af en toe organiseren we een bewonersavond. Regelmatig zullen we bewoners vragen om ook actief te worden voor de bewonerscommissie.

⭕️ Dat heeft zin en is belangrijk, dus dat blijven we doen.

⭕️ Het komt weleens voor dat een corporatie verschillende BC’s tegenover elkaar probeert uit te spelen.
In de situatie van complex De Tuinwijk ziet de bewonersondersteuner dat niet gebeuren. De BC is alert op alle ontwikkelingen, de sociale cohesie is groot en er is geen risico op ‘vuil spel’.

⭕️ Dit heeft Portaal inderdaad aangegeven. De BC heeft aan Portaal gevraagd of deze woningen ook vallen onder het voornemen van Portaal om voor 2030 alle energie-labels E, F en G weg te werken. De BC vindt het belangrijk dat ook de eengezinswoningen worden verduurzaamd. Deze woningen zijn slecht geïsoleerd en de bewoners hebben daardoor hoge stookkosten. Mede vanwege de hoge stookkosten zijn de woningen in de winter oncomfortabel. De temperatuur op een normaal peil te houden is voor veel bewoners niet betaalbaar. Portaal heeft geantwoord dat de woningen zullen worden verkocht in de huidige staat en ze dus niet (eerst) worden opgeknapt. Daarmee is nog niet de vraag beantwoord wat er gebeurt als bewoners de eerste tientallen jaren nog niet vertrekken.

⭕️ Nog geen antwoord

⭕️ Portaal geeft als reden dat ze deze woningen willen verkopen. Waarschijnlijk omdat ook deze woningen groot zijn, maar ze deze niet kunnen splitsen.

⭕️ Vanuit de BC is het vooralsnog onduidelijk of de bewoners van de eengezinswoningen tzt mee mogen stemmen. De projectgrenzen van Portaal zijn onduidelijk. Als het de BC betreft, hebben ook deze bewoners een stem!

Michel geeft aan dat de plannen van Portaal de te splitsen woningen betreft, waar de eengezinswoningen buiten vallen. De eengezinswoningen zijn niet meegenomen in de plannen van Portaal (ook geen renovatie t/m mutatie).

Voor zover nu bekend bij de BC worden de eengezinswoningen verkocht bij mutatie en tot die tijd niet gerenoveerd. Maar de impact op de buurt is ook op deze bewoners van invloed, ook al valt het volgens Portaal buiten haar ingreep.

De waardering voor de betrokkenheid van bewoners van de eengezinswoningen wordt uitgesproken.
De BC zal zich inzetten om ook de stem van de bewoners van de eengezinswoningen mee te laten nemen in de draagvlakmeting/het Sociaal Plan.

⭕️ De labels zijn in principe openbare informatie en te vindten op diverse websites. Het lijkt er echter op dat de informatie in detail vaak niet klopt. In grote lijnen klopt het overigens wel. Met name de bovenwoningen hebben slechte labels.

⭕️ De BC heeft dit gevraagd aan Portaal. Portaal schrijft dat verduurzamen alleen mogelijk is als de woningen ook worden gesplitst. Dat vonden wij geen antwoord. De BC heeft Portaal (nogmaals) gevraagd om uit te leggen waarom verduurzamen alleen dan mogelijk is. Portaal heeft aangegeven dat scenario’s zonder splitsen (maar wel verduurzamen) dieprode cijfers opleveren. We hebben Portaal gevraagd om ons hier meer in detail over te informeren. We willen een uitgebreide onderbouwing van de eerdere keuzes die Portaal blijkbaar al heeft gemaakt. Het vermoeden bestaat dat Portaal is uitgegaan van het bereiken van zeer hoge energie-labels (A+ of A++) en dat dat eventueel de reden is waarom renovatie zonder splitsen zo duur uitpakt. In principe zouden de woningen ook naar label B (de isolatie standaard) gebracht kunnen worden. Portaal zou daarmee nog steeds voldoen aan de eisen die aan corporaties worden gesteld en waarover landelijke afsprake zijn gemaakt met de corporaties.

⭕️ We hebben dit niet gecontroleerd maar het lijkt erop dat als je de zolder isoleert je één labelstap maakt.

⭕️ Er wordt bevestigd dat Portaal deze verplichting heeft. Portaal lijkt nu in te zetten op het realiseren van Label A+, wat de noodzaak tot splitsing motiveert.
Portaal moet iets doen, dat kost veel geld. Als je de woningen splitst, wordt deze investering per woning goedkoper.

Deze datum is oorspronkelijk ontstaan in een landelijk convenant. Als Portaal zich hier niet aan houdt, heeft de gemeente de middelen om Portaal daarop aan te spreken.
Maar als Portaal aan kan geven dat ze aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan, maar geen draagvlak haalt, is onduidelijk wat er dan gebeurt.

⭕️ Denk je dat het energielabel van jouw huurwoning niet klopt én is het label niet ouder dan 3 jaar? Dan kun je vanaf vandaag een klacht indienen. Je moet je twijfel dan wel met feiten kunnen onderbouwen. Huurders kunnen een klacht indienen met een klachtenformulier dat op de website van de klachtenregeling staat.

⭕️ De BC vertegenwoordigt alle bewoners en neemt daarom zowel meerderheids- als minderheidsstandpunten mee. Ook zullen alle bewoners individueel kunnen deelnemen aan de participatie door daarbinnen hun zegje te doen, mee te doen aan peilingen, aanwezig te zijn op bewonersavonden en uiteindelijk ook door deel te nemen aan de draagvlakmeting. De bewoners hebben het laatste woord. Aan de andere kant is het bij dit soort projecten soms zo dat er maar één uitkomst mogelijk is die gelijke gevolgen heeft voor iedereen. Bijvoorbeeld alle woningen wel of alle woningen niet splitsen. In dat geval zal de BC als vertegenwoordigting van de bewoners moeten koersen op wat het beste is voor de meeste bewoners. Maar ook dan is het niet de bedoeling om andere meningen weg te drukken. De uiteindelijke beslissing valt met de draagvlakmeting, en daar kan iedereen aan meedoen.

⭕️ Ja, dat is mogelijk. De BC kan in gesprek gaan met raadsleden, met de wethouder(s), en kan ambtenaren benaderen. De BC kan ook deelnemen aan formele inspraakprocedures van de gemeente.

⭕️ Dwang is vaak niet het meest effectieve middel. Portaal heeft zelf aangegeven transparantie na te streven. Daar kunnen we Portaal op aanspreken. Verder heeft Portaal op grond van de Overlegwet een informatieplicht naar de BC. Ook daar kunnen we Portaal op aanspreken.

⭕️ nog geen antwoord

⭕️ De BC wil nu eerst een peiling uitzetten. Daarin vragen we de bewoners wat ze vinden van splitsen en van renovatie.

⭕️ Portaal heeft nog geen tijdspad gegeven. Ze willen dit jaar met het ontwikkelbesluit komen. Veel meer weten we eigenlijk niet. Ga er maar van uit dat alles nog vele jaren zal duren. Het laatste nieuws is dat Portaal samen met een externe partij en in samenwerking met de BC wil werken aan een haalbaar en gedragen plan.

⭕️ De BC heeft primair tot doel om het proces met Portaal te doorlopen. Daar bereiden we ons nu op voor en daarover informeren we de bewoners. Dat informeren doen we via onze nieuwsbrief. Ook WhatsApp wordt door de BC gebruikt om informatie te delen. Bewoners zijn uiteraard vrij om ook zelf acties te ondernemen. Toch raden we iedereen aan dit in overleg te doen met de BC.

⭕️ We weten niet hoe lang Portaal al nadenkt over plannen voor splitsen. Het vermoeden is dat Portaal deze plannen al heeft sinds 2025. Misschien ook al eerder.

⭕️ Een goede organisatie, mandaat van de bewoners en goede ondersteuning.

⭕️ Ja, dit is een argument dat we telkens naar voren brengen. De sociale cohesie in ons complex is een belangrijke reden waarom veel bewoners hier graag wonen en niet weg willen.

⭕️ Bij de draagvlakmeting wordt een plan voorgelegd. Bewoners kunnen daar vóór of tegen stemmen. Maar zo’n plan moet eerst gemaakt worden en daar zijn meerdere onderzoeken voor nodig.

⭕️ Wat betreft het coalitieakkoord, maar ook breder, hebben we het tij met betrekking tot splitsing een beetje tegen. De opdracht aan woningcorporaties is om meer- en kleinere woningen te realiseren.

Splitsen wil de gemeente makkelijker maken, dus in die zin hebben we het tij een beetje tegen.
Maar; andere argumenten die in ons voordeel werken, zijn dat corporaties heel duidelijk uit moeten leggen waarom sloop de enige oplossing is. En dat is in de situatie van De Tuinwijk een lastige opdracht. Het is o.a. vooralsnog niet zeker of de gemeente hier ook achter staat.

De BC heeft de afgelopen tijd reeds contacten gelegd met Raadsleden over de situatie in De Tuinwijk. En deze raadsleden delen de zorgen van de BC over de plannen van Portaal. Bovendien werken ASP/UPM in het voordeel van BC en bewoners.

⭕️ Op dit moment zijn we juridisch nog niet in de positie om juridische actie(s) te kunnen ondernemen. Er is nog geen officieel besluit vanuit Portaal, dus juridisch kunnen we nog niets voorleggen.
Op het moment dat je op dit moment rechtsbijstand aan zou vragen, terwijl er een vermoeden bestaat van een juridisch conflict, dan is de kans op bijstand nihil.

⭕️ Michels’ ervaring in vergelijkbare projecten is dat het zelden tot een rechtszaak kwam. Dit omdat de procedures die er in de praktijk zijn om onderling tot een overeenkomst te komen, zonder rechtsgang, ruim voldoende zijn.

Verwezen wordt naar een project in Rotterdam, TweeBos Buurt, waar bewoners in eerste instantie
Op dit moment heeft het geen zin om ons als bewoners juridisch te verenigen, maar in de toekomst zijn er meerdere mogelijkheden (mocht dit wel nodig zijn)

Tot nu toe heeft het geen nut om ons juridisch te verenigen maar blijft het lastig, omdat er nog geen formele overeenkomst met Portaal is vastgesteld.
Er zijn nog vele tussenstappen, dus stel dat het echt niet lukt, dan zijn er nog veel andere stappen mogelijk.

In het verlengde van deze vraag merkt de BC op dat we recent een lidmaatschap met de Woonbond zijn aangegaan en via deze weg ook juridische bijstand hebben geregeld.

⭕️ Goede vraag, eigenlijk vraag je naar de ‘spelregels’ van de draagvlakmeting?.
Bij 70% is het de reactie van alle huurders. Dat betekent dat als huurders niet meedoen, ze tellen als ‘nee’. Bij 60% betreft het de reactie van de respondenten.

⭕️ Dat klopt. Het aantal positieve antwoorden op de peilingen is verdeeld over de verschillende straten in het Complex. Er is besloten geen aparte peiling per blok uit te voeren.
Het beperkt aantal positieve stemmen vormde ook geen aanleiding om dit voor nu verder te onderzoeken, want ook per blok kom je op basis van deze uitslag niet op een percentage van 60- of 70% positieve stemmen.

⭕️ Er is een discussie over het percentage bewoners dat niet heeft gereageerd op de BC-peiling (16%). De conclusie is dat voor de plannen van Portaal minimaal 41% positieve stemmen nodig is. Op basis van de uitkomst van de BC-peiling wordt geconcludeerd dat dit percentage, ook wanneer rekening wordt gehouden met de niet- respondenten, bij lange na niet wordt gehaald.

Zelfs als alle bewoners die de BC-peiling niet hebben ingevuld alsnog positief zouden reageren op de plannen van Portaal, is dit onvoldoende om de benodigde meerderheid voor de draagvlakmeting te behalen.

Vanuit de bewoners van de eengezinswoningen (16 woningen) wordt uitgesproken dat zij, ondanks de mogelijke uitsluiting van de draagvlakmeting, wel graag willen deelnemen aan de stemming wanneer deze plaatsvindt.

Aandachtspunt is dat deze peiling geen draagvlakmeting betreft. Maar met de uitkomsten van deze peiling kan Portaal zien dat het huidige splitsingsplan, weinig kans heeft op draagvlak vanuit het Complex.

Het is een aansporing om breder te kijken, anders zal Portaal haar doelstelling niet kunnen halen. Dat is de voornaamste uitkomst van de peiling.
De invulling van de details volgt later.

⭕️ Helemaal aan het eind van het proces. Pas als alle technische-, financiële- en procesmatige processen doorlopen zijn. Pas dan kun je een Draagvlakmeting organiseren.

⭕️ De BC doet er alles aan om toe te zien op een eerlijk proces. Alles wat Portaal deelt met de BC, deelt de BC met alle bewoners.
Onze bewonersondersteuner begeleidt ons in dit proces. Het betreft een strategie die we gezamenlijk uitvoeren. Geduld en lange adem zijn hierin een aantal kernbegrippen.

Als je goed georganiseerd blijft als BC/bewoners heeft Portaal minder kans om ons uit elkaar te spelen.
Deel van de strategie is scherp te blijven in het proces. Daarnaast is ‘geduld’ een belangrijk aspect, net als vasthoudendheid, een lange adem, geloof in jezelf.
Tot nu toe was de tactiek van Portaal om met bewoners individueel met bewoners in gesprek te raken, op zoek naar ingangen. Daar is de BC voor gaan liggen. De BC heeft ingezet op onderlinge verbinding, door o.a. meer sociale contactmomenten. Hier kunnen gedeelde zorgen uitgesproken worden.
Samen staan we sterk.

⭕️ Nee. Het woord transformatie komt nergens voor, dat betreft een mode-term. Portaal gebruikt deze nu om haar aanpak een term mee te geven die groots overkomt, maar waarmee je dan een renovatie kunt voorkomen.
Er zijn plannen voorgelegd aan het Stimuleringsfonds, met subsidies voor zowel corporatie als gemeente. En los daarvan, de gemeente nog een vaan duizend euro extra.
Michel bevestigt dat we wat betreft dit soort maatregelen het tijdgeest tegen hebben, waarbij de gemeente aangeeft meer- en gemakkelijker inzet op splitsing, maar de Draagvlakmeting moet wel gehaald worden.

⭕️ De raadsleden die wij hierover gesproken hebben, zijn zeer kritisch op de plannen van Portaal.

⭕️ Het blijkt dat deze al ontbraken. Er zijn foto’s waarop alle tegels aanwezig zijn, maar bij nader onderzoek bleken de ontbrekende tegeltjes met Photoshop te zijn toegevoegd.

⭕️ Ja. Dat verloopt meestal via een verstrekken van een stadsvernieuwingsurgentie. Soms via het handmatig bemiddelen naar een andere woning.